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作者：牛毅　 　　摘要：我国房地产价格长期持续高企，无论是对房地产业自身的运营，还是国民经济的健康发展，乃至整个社会的稳定，都产生了一定的负面影响。本文对这一现象出现的主要原因做了分析，并相应提出了解决的办法。 　　关键词：房地产价格原因 　　近年来，我国房地产业快速发展，成为国民经济的支柱产业，房地产价格也随之上涨，并呈现出过高的迹象。高昂的价格阻碍了居民住房水平的改善，抑制了房地产有效需求的实现，刺激了房地产热的发展。那么，我国房地产价格究竟为何居高不下，我们又应如何应对呢？本文对此做了一些探讨。 　　一、我国房地产价格的现状 　　1、房地产价格水平较高 　　房地产价格水平的高低与否，能否为广大居民所承受，往往用房价收入比来衡量。据世界银行提供的资料，在衡量一个国家的住房消费时，以房价收入比在3倍至6倍比较适当，而我国的比值大大超过了这一标准。根据国家统计局的报告显示，去年全国城镇居民家庭人均收入为7072元，而1至5月份，全国商品房平均销售价格为2708元/平方米。按以上数据则一个三口之家购买一套80平方米的住宅需要216640元，房价收入比为10.21。如果消除地区性差异，以具体某个城市为例，则上海2003年商品房平均销售价格为5118元/平方米（《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局），同年该市人均可支配收入为14867.5元，同等规模的家庭在购买同样的面积住房的房价收入比也达到9.18。当前我国的房价收入水平比反映了房地产价格过高，超过了正常的房价水平。 　　2、房地产价格长时期持续增长 　　在房地产价格过高的同时，其走势并未呈现出明显的下降趋势，而是在总体上保持着增长的势头。如表1，从1997年到2003年这7年间，房屋平均销售价格除1999年微有下降外，明显呈现出较稳定的上升趋势，其中与居民生活关系密切的住宅价格增速较快。今年上半年，房价上涨势头愈加强劲，2004年2季度中国房地产行业分析报告显示，2004年1~6月，我国商品房平均销售价格3561元/平方米，同比提高了12.6%，其中天津、深圳等11个城市的商品房销售价格增速超过20%；商品住宅销售平均价格达到3303元/平方米，同比增长11.2%。 　　表11997~2003年全国商品房屋平均销售价格 　　数据整理：国研网数据中心数据来源：国家统计局 　　3、房地产价格高企与空置面积居高并存 　　在房地产价格居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持着较高的水平。2003年1~9月，全国商品住宅空置面积达到6505.80万平方米，同比增长7.6%；同年11月底，全国商品房空置面积超过1亿平方米，同比增长6.5%，其中空置1年以上的面积达到了4220万平方米。进入2004年，商品房积仍然维持高水平：第一季度为9008万平方米，至上半年末升至9696.96万平方米，八月底继续上升为9700万。房地产价格非但没有因商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高并存，是当前房价的一个重要特点。 　　二、我国房地产价格过高的原因 　　1、房地产市场的投机行为增加 　　当前的房地产市场中，由于房价收入比过高和二级市场不完善等条件的制约，在房地业需要量巨大的同时，其有效需求难以迅速实现。但房地产业的快速发展和蕴涵的巨大潜在需求引起社会普遍的房价上涨预期，再加上实际为负的银行利率和股市低迷等原因，大量的民间资金流入房地产业，其它一些行业由于资本回报率低，也有一部分资本流入。社会对房地产价格短期持续上涨的预期使涌入房地产业的大量资本为追逐利润，更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动，而非耗时较长的正常投资。投机的目的是在短期内卖出以牟得高额利润，因此投机需求一旦实现就迅速转化成供给，导致市场上供给迅速增加，而紧接着跟上的更多的投机需求就造成了总需求的虚高，由此造成房地产价格超过其内在价值，产生虚高。 　　2、土地价格的持续上涨 　　通常情况下，房地产价格可以分为四大块：土地成本、建安工程成本、相关税费和开发商的利润，其中土地价格占了我国房地产价格的很大一部分。如：上海2001~2003年这三年中的地价占房价的平均比重就达到了将近50%，分别为45%、48%和55%；杭州这三年的平均地价比重则为37%，分别是36%、36%和39%，因此房价的涨跌与土地价格的走势密切相关。在过去几年中，房地产价格的上涨往往伴随着土地价格的上涨（见表2），地价的上涨对房价的抬高在一定程度上起了一个拉动作用。近年来地价的上涨主要有两个原因：一方面是由于现行的土地招标拍卖制度和紧缩的土地供给政策；另一方面是由于对土地的投机炒作、囤积待涨的现象严重，这可以看作是房地产市场投机行为的延续。 　　表22001年~2004年全国房屋销售价格指数与土地交易价格指数 　　数据来源：《中国经济景气月报》2004.7 　　3、房地产建设项目税费较高 　　一般来说，各种税费占房地产成本的10%~20%。现阶段房地产税费较多，收费行为不规范，主要表现在：政府性收费项目多、数额大。目前房地产开发企业承担的政府性收费项目一般为30~50项，收费额平均占房屋销售价格的20%左右；在土地使用、项目开工、建设、竣工验收阶段各种交叉、重叠税费种类繁多，重复收费现象严重；一些垄断企业，如经营自来水、电力、电话的企业，强制推销商品和强制服务收费问题比较突出；税费项目多，涉及的部门和审批环节多，致使项目审批手续繁杂，效率低下，延长了工程建设周期，加大了建设成本。 　　4、建材价格上涨较快 　　近期，我国一些建材价格持续上涨，以水泥和钢铁为例：2003年，我国钢材市场快速升温，价格迅速上涨，钢铁平均价格与上年同期相比增长30%~40%，其中12月份平均价格比上年同期相比涨幅超过50%，水泥当年平均价格也上升了10%左右；进入2004年，两种材料的价格仍持续上涨，特别是钢材价格势头强劲，2月份各种钢材品种价格全面上涨，平均张幅超过去年15%，价格超过去年同期的30%。建材价格上涨带动了建安工程费用的上升，从而导致房地产成本增加，价格上升。 　　三、我国房地产价格过高的对策 　　1、建立和完善房地产业的宏观监测体系 　　我国房地产业今年来快速发展，成为国民经济的支柱产业，对经济增长产生了巨大的推动作用，这必然会吸引大量的资本进入。然而，由于我国房地产业还不成熟，体系还不完善，以及房地产自身的一些特点（如：土地不可再生性、资本密集性等），其在市场经济的自由发展中容易出现各种问题，产生投资过热、经济泡沫等现象，造成房地产价格背离其内在价值，呈现过高状态。因此，政府必须加快建立和完善从中央到地方的一整套房地产业宏观监测体系，统计房地产投资额、房地产销售量、商品房空置率、房价收入比等指标，设置专门的机构、委派专门的专家组，结合房地产自身情况和宏观经济环境对房地产业的发展状况作出分析和预测，从而使政府可以随时关注房地产业的运行状况，在必要时通过税收、土地供应、利率等手段对房地产市场进行宏观调控，引导房地产业理性、健康发展，这是调节房价回归其内在价值的根本、长远对策。 　　2、加强对土地市场的宏观调控 　　近几年来，土地价格高涨一直是房价高企的重要原因，因此要调节过高的房价，就必须加强对土地市场的调控。面对快速增长的住房需求，各地要科学指定城市规划，确定各类房产用地布局和比例，其中土地价格上涨过快的地区可以适当增加土地供应以平息地价；要建立健全基准地价、标定地价定期发布制度，坚决打击囤积土地、炒买、炒卖土地的行为；土地拍卖的出让方式不可滥用，例如对目前利润率较低、需要量较大的低档次商品住宅的用地，就可以考虑协议出让等方式以相应降低造价；在做好土地转让招标工作的同时，还应加强土地价格的管理与调控工作，避免土地价格出现不符合市场规律的过度上涨。 　　3、加强对房地产税费的整顿清理 　　对名目繁多的房地产税费,要进行全面彻底的清理。各种税种的设置应根据市场状况进行调整,可借鉴国外”宽税基,少税种,低税率”的税收政策,逐步强化不动产税和财产税,减轻房地产的流转税,通过完善房地产财税制度,促进房地产的流通和消费,减少直至消除房地产成本中的不合理部分。各种收费项目，除保留符合规定权限和程序设置的政府证照和资产补偿性收费及必要的经营服务性收费外，其他收费项目应明令取消或限期取消。对因城市建设资金不足而设立的各种基础设施配套性收费，应结合城市公用事业价格改革和费改税逐步降低收费标准，直至取消；对建设过程中经营自来水、电力、电话等垄断企业的价格行为进行全面整顿，严厉打击垄断企业强行推销商品和服务、强制收费的价格违法行为。 　　房地产市场的价格是调节国家、企业、和个人三者经济利益最敏感的机制，合理的房价，对于房地产业和国民经济的发展乃至整个社会的稳定，都有着重要的意义。综合来看，当前的房地产价格偏高，超出了社会正常的消费水平，这其中有房地产业自身的原因，也存在外部的因素。但是，只要认真分析、合理决策，根据经济规律把这些问题都解决好，就能使房地产价格回归到一个理性的范围，使房地产业沿着市场经济的轨道平稳运行。